Acheter un logement en Pologne : notaire, registre et frais

Acheter un appartement à Varsovie, à Cracovie ou à Gdańsk quand on a un passeport français n'a rien d'une aventure juridique. Un étranger venu de l'extérieur de l'Europe doit, en principe, demander une autorisation au ministère de l'Intérieur. Un citoyen de l'Union en est dispensé par l'article 8 de la loi sur l'acquisition d'immeubles par les étrangers : pour un logement en ville, vous achetez comme un Polonais. La terre agricole reste à part, avec ses règles propres, qui pèsent sur tout acheteur, polonais compris.

La difficulté est ailleurs. Elle tient à l'ordre dans lequel les choses se font, à un registre que l'on croit lire, et à une banque qui ne voit pas votre dossier comme vous le voyez.

Choisir le marché avant de choisir l'appartement

En Pologne, on parle de deux marchés, et ils ne s'achètent pas de la même façon. Le marché primaire, c'est le neuf vendu par un promoteur, souvent sur plan. Le marché secondaire, c'est tout le reste : l'appartement qu'un particulier revend.

Dans le neuf, la loi dite « des promoteurs », entrée en vigueur le 1er juillet 2022, protège l'acheteur : l'argent versé passe par un compte fiduciaire, et un fonds de garantie couvre la faillite du promoteur. Cela ne dispense pas de lire le contrat — les délais de livraison, les pénalités, la réception des travaux s'y négocient — mais le risque de tout perdre a reculé.

Dans l'ancien, la protection, c'est vous qui la construisez, et elle commence par un registre. Si vous hésitez encore sur le quartier, nous avons décrit les quartiers de Varsovie et leur caractère : on suppose ici que l'appartement est trouvé.

La księga wieczysta, le registre qui dit tout

Chaque bien immobilier inscrit en Pologne a sa księga wieczysta, son « livre foncier perpétuel », tenu par le tribunal de district. Elle se consulte en ligne, gratuitement, avec son numéro. Elle compte quatre sections : la description du bien, le propriétaire, les droits des tiers et les restrictions, et enfin les hypothèques.

C'est un outil remarquable, et la loi protège celui qui s'y fie de bonne foi. Mais il faut savoir la lire, en polonais, et savoir ce qu'elle ne dit pas.

• Une demande en attente n'apparaît pas toujours comme on l'attend. Une hypothèque déposée la veille n'est pas encore une inscription, mais elle est déjà là.
• Le vendeur marié vend souvent un bien commun, et son conjoint doit consentir.
• Tous les logements n'ont pas de registre. Une partie des appartements de coopérative, détenus en spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, n'en a jamais eu. Ils se vendent quand même, mais la vérification passe par d'autres papiers, ailleurs.

Un vendeur qui ne veut pas donner le numéro du registre vous a déjà répondu.

L'avant-contrat et l'acompte

L'usage est de signer d'abord une umowa przedwstępna, un avant-contrat qui fixe le prix, la date de la vente et la somme versée. Deux pièges s'y logent.

Le premier tient à la forme. Signé sous seing privé, l'avant-contrat engage, mais il ne permet pas d'obtenir en justice la vente elle-même si le vendeur se rétracte. Signé devant notaire, il le permet. La différence se paie le jour où le vendeur reçoit une meilleure offre.

Le second tient au mot. Le droit polonais distingue le zadatek et la zaliczka, et la somme versée n'a pas du tout le même sort si l'une des parties renonce. Un acheteur qui ne lit pas le polonais découvre la nuance trop tard. Quand un crédit est en jeu, l'avant-contrat doit aussi prévoir ce qui se passe si la banque refuse.

Le crédit, là où les Français butent

Les banques polonaises prêtent, et elles prêtent à des étrangers. Mais elles prêtent en złoty, sur un revenu qu'elles peuvent vérifier, et à quelqu'un qui a une existence administrative dans le pays : un numéro PESEL, un séjour enregistré, un compte. Si ces étapes ne sont pas faites, commencez par le numéro PESEL, la première démarche en Pologne puis par l'ouverture d'un compte bancaire en Pologne.

Deux règles de l'autorité de supervision bancaire, la recommandation S, pèsent sur tout dossier. L'apport attendu est de 20 % du prix, et ne descend à 10 % qu'avec une assurance de l'apport manquant. Et depuis le 1er juillet 2014, une banque ne prête plus en devise à un particulier qui n'est pas payé dans cette devise.

Pour un Français payé en euros depuis la France, cela se traduit souvent par un dossier que la banque juge risqué, ou qu'elle refuse. Un salarié en contrat polonais, ou un indépendant qui déclare ses revenus en Pologne depuis un moment, se présente beaucoup mieux. Le choix de la banque, et la façon de présenter le dossier, comptent ici plus que le taux affiché.

L'acte notarié, le jour où la propriété change de main

En Pologne, une vente immobilière n'est valable que par acte notarié. Le notaire vérifie le registre, l'identité des parties, le pouvoir du vendeur, puis lit l'acte — en polonais. Si vous ne parlez pas la langue, un traducteur assermenté doit être présent. Ce n'est pas une politesse : sans lui, l'acte ne se signe pas.

On peut aussi se faire représenter par une procuration faite en France. Elle doit alors avoir la forme exigée en Pologne et suivre un circuit précis avant d'être reçue. Une procuration mal rédigée se découvre chez le notaire, le jour de la vente.

C'est aussi le notaire qui envoie au tribunal la demande d'inscription du nouvel acquéreur, et, s'il y a crédit, de l'hypothèque de la banque.

Ce que coûte l'achat, en plus du prix

Dans l'ancien, l'acheteur paie la taxe sur les actes de droit civil, le PCC, à 2 % de la valeur du bien. Le notaire la prélève le jour de l'acte. Depuis le 31 août 2023, l'achat d'un premier logement en est exonéré, à condition qu'aucun des acheteurs n'ait jamais possédé de logement — et la question se pose, pour un Français, de ce qu'il possède déjà en France. Dans le neuf, il n'y a pas de PCC : la TVA est déjà dans le prix du promoteur.

S'y ajoutent les honoraires du notaire, plafonnés par un règlement du ministre de la Justice du 28 juin 2004 selon la valeur du bien, TVA de 23 % en sus, et qui se négocient vers le bas. Puis les frais de tribunal pour le registre : 200 zł pour inscrire la propriété, 200 zł pour l'hypothèque, au barème en vigueur en 2026. Viennent enfin, selon les cas, la commission d'agence, le traducteur assermenté et les frais du crédit.

À la revente, une plus-value réalisée avant la fin de la cinquième année qui suit celle de l'achat est imposée à 19 %. C'est un point à connaître avant d'acheter, pas après — il se lit avec les impôts en Pologne quand on y vit.

Acheter sans lire le polonais, mais pas à l'aveugle

Prise une à une, aucune de ces étapes n'est insurmontable. Ce qui rend l'achat difficile, c'est qu'elles s'enchaînent dans une langue que vous ne lisez pas, entre un vendeur, une banque, un notaire et un tribunal qui ne se parlent pas entre eux, et qu'une seule omission — un conjoint qui ne signe pas, une hypothèque en attente, un acompte mal nommé — se paie au prix de l'appartement.

Nous lisons le registre avec vous avant que vous ne versiez quoi que ce soit, nous relisons l'avant-contrat, nous préparons le dossier de crédit et le passage chez le notaire pour que vous sachiez ce que vous signez. Le reste de ce que la Pologne demande à un francophone est réuni sur la page consacrée à la Pologne, et le détail de ce que nous prenons en charge sur notre accompagnement. Si vous avez un bien en vue, décrivez-nous votre projet d'achat avant de verser le premier złoty.