Louer un appartement en Bulgarie : bail, caution et agences

Trouver un appartement à louer à Sofia, à Plovdiv ou sur la côte n'est pas le plus difficile. Les annonces sont nombreuses, les propriétaires répondent vite, et l'on peut avoir les clés en quelques jours. Ce qui demande du temps, c'est tout ce qui entoure la remise des clés : savoir qui l'on paie et pourquoi, comprendre un contrat rédigé en bulgare, et s'assurer que ce papier servira plus tard, quand l'administration vous demandera de prouver votre adresse.

Le choix du quartier, nous l'avons déplié dans notre article sur les quartiers de Sofia, du centre à la Vitocha. Ici, l'appartement est trouvé : il reste à le louer sans se mettre en difficulté.

Agence ou propriétaire : qui travaille pour qui

Une grande partie du marché locatif bulgare passe par des agences immobilières. Il faut savoir d'emblée pour qui elles travaillent : le plus souvent pour le propriétaire, qui leur confie son bien. La commission, elle, n'obéit à aucune règle fixe. Selon les agences, elle est payée par le locataire, par le propriétaire, ou partagée entre les deux, et elle se compte en fraction ou en totalité d'un mois de loyer. Aucun texte ne la plafonne : elle se négocie, et elle doit s'écrire avant la première visite, pas au moment de signer.

Louer en direct auprès d'un propriétaire évite la commission, mais pas le travail. Celui qui fait visiter n'est pas toujours celui qui peut louer : un bien hérité appartient souvent à plusieurs membres d'une famille, un appartement peut être un bien commun d'un couple, ou être déjà loué à quelqu'un qui le sous-loue. Le droit bulgare permet d'ailleurs au locataire de sous-louer une partie du logement sans l'accord du propriétaire, ce qui multiplie les intermédiaires qui ne se présentent pas comme tels. La propriété se vérifie sur pièces, avant de verser le moindre euro.

Ce qu'on verse à l'entrée

Depuis le 1er janvier 2026, les loyers bulgares se paient en euros. À l'entrée, l'usage est de verser le premier mois de loyer et un dépôt de garantie, le plus souvent d'un mois, parfois de deux quand l'appartement est richement meublé ou que l'on arrive avec un animal. Le Code bulgare des obligations et des contrats ne dit rien de ce dépôt : ni plafond, ni délai de restitution, ni intérêts. Tout ce qui le concerne dépend donc de ce que le contrat en dit — et s'il n'en dit rien, de la bonne volonté du propriétaire au moment de votre départ.

C'est là que se jouent la plupart des litiges que nous voyons. Le contrat doit dire quand le dépôt est rendu, ce qui peut être retenu et sur quelle preuve. Il doit aussi dire s'il peut, ou non, couvrir le dernier mois de loyer ; à défaut, l'un ou l'autre en tirera la conclusion qui l'arrange. Et le paiement se fait par virement, ou contre un reçu signé qui précise la somme et sa nature. Un dépôt versé en espèces sans trace est un dépôt qu'on ne pourra pas réclamer.

Le bail : ce que dit le Code, et tout ce qu'il ne dit pas

Le louage relève, en Bulgarie, de la loi sur les obligations et les contrats, dans un chapitre d'une douzaine d'articles seulement. Ce qu'il pose tient en peu de lignes. Un bail ne peut dépasser dix ans. Le propriétaire doit remettre un logement en état de servir à l'usage prévu. Les petites réparations dues à l'usage normal sont à la charge du locataire, les grosses à celle du propriétaire, sauf faute du locataire. Un bail à durée indéterminée se résilie avec un mois de préavis. Et un locataire qui reste dans les lieux à la fin du bail, au su du propriétaire, se retrouve dans un bail à durée indéterminée, qu'il l'ait voulu ou non.

Tout le reste se règle dans le contrat, et c'est pour cela qu'un bail de deux pages pris sur Internet est un mauvais bail. Ce qu'un bail sérieux doit contenir, au minimum :

• la durée, et la sortie anticipée : ce qui se passe si vous partez avant le terme, avec quel préavis, et à quel prix ;
• le loyer et ce qu'il couvre : charges de l'immeuble, eau, électricité, chauffage, internet, et qui paie quoi ;
• la révision du loyer : peut-il augmenter en cours de bail, et selon quelle règle ;
• le dépôt de garantie : son montant, sa restitution, ce qui peut en être retenu ;
• l'inventaire du mobilier et l'état du logement, en annexe ;
• la langue qui fait foi : un contrat bilingue ne vous protège que s'il dit quelle version l'emporte, et c'est presque toujours la bulgare.

Chacune de ces clauses paraît évidente. Presque aucune ne figure dans les modèles qui circulent.

La remise des clés et l'état des lieux

En Bulgarie, la remise du logement se constate par un procès-verbal que les deux parties signent, et qui accompagne le bail. C'est lui qui dit dans quel état était l'appartement à votre arrivée, ce qu'il contenait, et ce qu'affichaient les compteurs. La loi vous rend responsable des dégâts survenus pendant la location, y compris ceux causés par les personnes qui vivent avec vous : sans ce procès-verbal, rien ne distingue la tache qui était déjà sur le canapé de celle que vous auriez faite.

Les compteurs méritent la même attention. Électricité, eau, et à Sofia souvent le chauffage urbain : chaque fournisseur a son compte, et des impayés laissés par l'ancien occupant peuvent devenir votre problème. À cela s'ajoutent les frais de l'immeuble, que le contrat doit attribuer à l'un ou à l'autre, et son règlement, que la loi impose aussi au locataire. Le loyer annoncé n'est jamais le coût réel du logement ; la facture de chauffage de l'hiver précédent est souvent la meilleure question à poser.

Le bail qui doit servir ailleurs

Pour un Français qui s'installe, le bail n'est pas qu'un contrat entre deux personnes : c'est la preuve d'adresse qu'on vous demandera pour le certificat de séjour UE et son numéro ЛНЧ, puis pour la déclaration d'adresse à la mairie, la banque ou l'assurance maladie. Selon les guichets, un contrat sous seing privé ne suffit pas : on peut vous demander des signatures légalisées, ou une déclaration du propriétaire, signée devant notaire, qui consent à ce que vous résidiez chez lui. Un propriétaire qui l'apprend le jour où vous en avez besoin ne la signe pas toujours.

Il faut le savoir avant de signer, d'autant qu'un propriétaire qui ne déclare pas ses loyers au fisc préfère souvent un bail qui n'existe nulle part. Ce n'est pas votre problème fiscal, mais c'est votre problème pratique : un bail qu'on ne peut montrer à aucune administration ne vous sert à rien.

Quand l'appartement est vendu

C'est le point que presque personne ne lit. Si le propriétaire vend le logement en cours de bail, la loi bulgare ne protège pleinement le locataire que si le bail a été inscrit au registre foncier. Un bail non inscrit, mais dont la date est certaine, ne s'impose à l'acheteur que pour un an au plus. Et un bail sans date certaine ne le lie que comme un bail à durée indéterminée : l'acheteur peut y mettre fin avec un mois de préavis. Pour un bail de deux ou trois ans, la différence entre ces trois situations se mesure en déménagement.

Louer accompagné

Louer en Bulgarie, c'est enchaîner une recherche dans une langue et un alphabet qu'on ne lit pas, une vérification de propriété, une négociation, un contrat en bulgare, un procès-verbal de remise et, souvent, une démarche notariale pour que l'adresse serve à quelque chose. Rien de cela n'est insurmontable, mais chaque étape oubliée se découvre au mauvais moment : au guichet des migrations, au départ, ou le jour où l'appartement est vendu.

Nous lisons le bail dans la langue qui fait foi avant que vous ne le signiez, nous vous disons quelles clauses demander, nous vérifions à qui appartient le logement et nous préparons avec le propriétaire ce dont vos démarches auront besoin. Ce que la Bulgarie réserve d'autre à un francophone qui s'installe est réuni sur la page consacrée à la Bulgarie. Pour votre logement, décrivez-nous votre projet : nous répondons en français, et nous vous disons franchement quand une annonce ou un contrat nous paraît risqué. Le détail de ce que nous prenons en charge est sur la page notre accompagnement.