Louer un appartement à Tbilissi : bail, caution et agences

On trouve un appartement à Tbilissi plus vite qu'on ne le croit. Le marché est abondant, les annonces nombreuses, et un propriétaire peut vous remettre les clés le lendemain de la visite. Ce qui prend du temps, c'est ce qui vient après : comprendre ce qu'on a signé, savoir à qui l'on a versé son argent, et mesurer ce que vaut ce papier le jour où quelque chose se passe mal.

La plupart des francophones que nous accompagnons arrivent avec un quartier en tête et un budget. Le choix du quartier, nous l'avons détaillé dans notre article sur les quartiers de Tbilissi, un par un, et le poids du loyer dans un budget dans celui sur le coût de la vie à Tbilissi. Ici, il s'agit du reste : le contrat, l'argent versé à l'entrée, et tout ce qui se règle avant de signer.

Agence, propriétaire, intermédiaire : savoir à qui l'on parle

À Tbilissi, la frontière entre ces trois figures est floue. Une partie des annonces est publiée par des agences, une autre par les propriétaires eux-mêmes, et une troisième par des intermédiaires qui ne disent pas toujours qu'ils en sont. Le même appartement apparaît souvent sous plusieurs annonces, à des prix différents.

L'usage le plus répandu veut que la commission de l'agent soit payée par le propriétaire, et non par le locataire. Ce n'est qu'un usage : aucune loi ne le fixe, et rien n'empêche un intermédiaire de réclamer quelque chose à un étranger qui ne connaît pas la pratique. La question se pose avant la première visite, pas au moment de remettre les clés.

Surtout, celui qui fait visiter n'est pas forcément celui qui a le droit de louer. Un appartement peut appartenir à plusieurs membres d'une famille, être déjà loué à quelqu'un qui le sous-loue, ou être géré par un parent sans procuration. La propriété d'un bien géorgien se lit sur l'extrait du Registre public, et c'est la première pièce à demander. Un propriétaire qui hésite à la montrer donne déjà une réponse.

Ce qu'on verse à l'entrée

L'usage, à Tbilissi, est de payer à l'entrée le premier et le dernier mois de loyer. Certains propriétaires demandent en plus une caution, d'autres non ; cela se négocie, et cela doit s'écrire. Le « dernier mois » versé d'avance n'est pas une caution, et une caution n'est pas un dernier mois : si le contrat ne dit pas lequel des deux vous avez payé, vous ne saurez pas ce qui vous sera rendu ni à quelles conditions.

Le versement lui-même pose question. Beaucoup de loyers sont annoncés en dollars et réglés en espèces, de la main à la main. Un paiement sans trace est un paiement que vous ne pourrez pas prouver. Un virement, ou au minimum un reçu signé qui mentionne la somme et sa nature, change entièrement votre position le jour d'un désaccord.

Les retenues sur caution font la plus grande partie des litiges que nous voyons. Un état des lieux d'entrée inexistant, sans photos ni inventaire du mobilier, laisse le propriétaire libre de facturer au départ un canapé taché ou une chaudière fatiguée qui l'étaient déjà à votre arrivée.

Le bail : ce que dit le Code civil géorgien

Le louage est régi par le Code civil géorgien, dans un chapitre qui court des articles 531 à 575. Ce cadre laisse une large place à ce que les parties écrivent, et c'est précisément pour cela qu'un bail de deux pages est un mauvais bail : ce qu'il ne règle pas, il le laisse à l'interprétation, et l'interprétation se fait en géorgien.

Les points qui comptent sont toujours les mêmes. La durée, et ce qui se passe si vous partez avant son terme. Le préavis, dans un sens comme dans l'autre. Ce que couvre le loyer, et ce qui reste à votre charge parmi les factures, les charges d'immeuble et les réparations. La possibilité ou non d'augmenter le loyer en cours de bail. Et la langue : un contrat bilingue ne protège que s'il précise quelle version fait foi, et c'est presque toujours la géorgienne.

Un point rassure. L'article 572 du Code civil prévoit que si le propriétaire vend le logement après vous l'avoir remis, l'acquéreur reprend le bail avec ses droits et ses obligations. La vente ne vous met donc pas, en principe, à la porte. Encore faut-il pouvoir prouver ce bail, et c'est là qu'intervient le registre.

L'inscription au Registre public

En Géorgie, un bail peut être inscrit à l'Agence nationale du Registre public, la même qui tient la propriété des biens. Selon le cabinet Andersen Georgia, les baux de plus d'un an doivent y être enregistrés ; la Cour suprême juge toutefois que l'absence d'inscription ne rend pas le bail invalide. Une fois inscrit, le locataire apparaît sur l'extrait du bien, et son droit devient visible pour qui le consulte.

L'inscription a aussi son revers, que peu de locataires connaissent. D'après le même cabinet, le Registre exige l'accord des deux parties pour radier un bail inscrit, même quand le contrat prévoit une résiliation par l'une d'elles. Un départ anticipé, ou un propriétaire qui ne répond plus, peut donc laisser une inscription en place plus longtemps que prévu. C'est une clause à écrire avant de signer, pas une démarche à découvrir en partant.

Il y a enfin la question du propriétaire lui-même. Un particulier qui loue un logement peut être imposé à 5 % sur ses loyers, à condition d'avoir déclaré son activité de location au service des impôts ; à défaut, c'est le régime général qui s'applique. Un propriétaire qui ne déclare rien préfère souvent un contrat qui n'existe nulle part, et c'est rarement à l'avantage du locataire.

Les pièges propres à l'étranger

Au-delà du contrat, plusieurs situations reviennent dans presque tous les dossiers.

• Le bail signé sans l'avoir lu. Une traduction orale par le propriétaire ou par l'agent n'engage personne. Ce qui fait foi, c'est le texte.
• Les factures de l'ancien locataire. Électricité, gaz, eau : chaque compteur a son fournisseur, et des impayés laissés sur un compteur peuvent vous retomber dessus. On vérifie avant d'emménager, pas au premier courrier.
• Le chauffage d'hiver. La visite se fait rarement en janvier, et un appartement agréable en mai peut coûter très cher à chauffer. La chaudière, l'isolation et la facture de l'hiver précédent se demandent.
• Le loyer en dollars. Il vous expose au change à chaque échéance, et le contrat doit dire en quelle monnaie et à quel cours vous payez.
• Le bail qui doit servir ailleurs. Si vous comptez demander un permis de séjour en Géorgie ou ouvrir certaines démarches, un document qui prouve votre adresse peut vous être demandé. Un bail oral ou une simple conversation de messagerie ne le prouvera pas.

Aucun de ces pièges n'est rare, et aucun ne se voit pendant une visite de dix minutes avec un propriétaire aimable. Ils se voient au départ, ou au premier désaccord, quand il est trop tard pour renégocier.

Louer accompagné

Louer à Tbilissi, c'est enchaîner une recherche dans une langue qu'on ne lit pas, une vérification de propriété, une négociation, un contrat en géorgien, un état des lieux et, selon la durée, une inscription au registre. C'est faisable seul. C'est nettement plus sûr quand quelqu'un sur place connaît les usages et lit le contrat dans la langue qui fait foi.

Nous vivons à Tbilissi. Nous vérifions à qui appartient l'appartement, nous relisons le bail avant que vous ne le signiez, nous vous disons quelles clauses demander et ce que vaut une offre au regard du quartier. Ce que la Géorgie réserve d'autre à un francophone qui s'installe est réuni sur la page consacrée à la Géorgie. Pour votre logement, décrivez-nous votre projet : nous répondons en français, et nous vous disons franchement quand une annonce nous paraît risquée. Le détail de ce que nous prenons en charge est sur la page notre accompagnement.