Acheter un appartement à Tbilissi : registre, neuf et pièges

Sur le papier, acheter un appartement à Tbilissi quand on est étranger est d'une simplicité rare. Pas d'autorisation préalable, pas de société à créer, pas de taxe d'acquisition calculée sur le prix, et un registre qui inscrit la vente en quelques jours. Beaucoup de francophones en concluent qu'il suffit de choisir un immeuble et de signer.

C'est là que les ennuis commencent. La rapidité du système joue dans les deux sens : ce qui s'inscrit vite pour vous s'inscrit aussi vite pour un autre. Et la grande majorité de ce qui se vend dans la capitale se vend en construction, sur un plan, à un promoteur qui finance son chantier avec l'argent des acheteurs.

Ce qu'un étranger a le droit d'acheter

Un étranger peut acquérir en Géorgie un appartement, une maison ou un local commercial sans restriction particulière. La seule vraie limite touche la terre agricole : depuis la Constitution entrée en vigueur en décembre 2018, elle est réservée à l'État, aux collectivités et aux citoyens géorgiens, avec des exceptions étroites comme l'héritage. Une maison de campagne avec un grand terrain classé agricole n'est donc pas un appartement en ville, et elle mérite qu'on regarde le classement de la parcelle avant tout le reste.

Avant de parler contrat, il faut savoir où l'on achète. Vake, Saburtalo et le vieux Tbilissi n'offrent ni les mêmes immeubles ni les mêmes promoteurs ; nous les avons passés en revue dans notre article sur les quartiers de Tbilissi. Et si vous hésitez encore entre acheter et louer, ce que signe un locataire est détaillé dans louer un appartement à Tbilissi.

Le Registre public, la pièce qui dit tout

En Géorgie, la propriété ne passe pas à la signature mais à l'inscription. C'est l'Agence nationale du Registre public qui la tient, et tant que votre nom n'y figure pas, vous n'êtes pas propriétaire, quel que soit le contrat que vous avez en poche.

L'extrait du registre est donc la première pièce à lire, avant toute discussion de prix. Il dit qui possède le bien, seul ou à plusieurs, s'il porte une hypothèque, une saisie ou une interdiction de vente, et parfois qu'un bail y est inscrit. Il se lit en géorgien, et il se lit au moment où l'on va payer : un extrait vieux de trois semaines ne dit rien d'une hypothèque posée hier.

Ce que l'extrait ne dit pas compte autant. Un appartement ancien peut avoir été agrandi, une loggia fermée, une pièce ajoutée sans que le registre ait suivi. La surface inscrite et la surface visitée ne coïncident pas toujours, et c'est la première qui vaut le jour où vous voulez revendre.

Acheter sur plan : un contrat, pas encore un appartement

Dans le neuf, on n'achète pas un appartement : on signe un contrat préliminaire avec un promoteur, qui s'engage à vous livrer un lot une fois l'immeuble achevé, contre un échéancier de paiements. Le lot n'existe pas encore comme bien distinct au registre. Votre droit est une créance sur le promoteur, et sa solidité dépend de ce que dit ce contrat et de ce que vaut celui qui le signe.

Les risques sont toujours les mêmes, et nous les voyons dans les dossiers. Le chantier qui prend un an, puis deux, de retard sans que le contrat prévoie quoi que ce soit. Le terrain grevé d'une hypothèque au profit de la banque du promoteur, qui passe avant vous si les choses tournent mal. Le même lot vendu deux fois. Le promoteur qui lance un troisième immeuble avec l'argent du deuxième.

Il existe des protections. Selon les cabinets d'avocats de Tbilissi, le droit issu du contrat préliminaire peut être inscrit au Registre public, ce qui empêche qu'un droit concurrent s'inscrive ensuite sur le même lot. Encore faut-il que le contrat le permette, que le promoteur s'y prête, et que l'inscription soit faite avant de verser l'essentiel du prix. Le reste se juge hors du contrat : le permis de construire, le propriétaire du terrain, les immeubles déjà livrés par le même promoteur et l'état dans lequel ils l'ont été.

Carcasse noire, blanche ou verte : des mots, pas des normes

Les annonces de Tbilissi parlent de « black frame », « white frame » et « green frame ». En gros, la carcasse noire est le gros œuvre brut, la blanche ajoute enduits, cloisons et électricité de base, la verte s'approche d'un logement fini. Ces termes ne sont définis par aucune loi : chaque promoteur y met ce qu'il veut.

C'est un piège discret, et coûteux. Deux appartements « white frame » au même prix au mètre carré peuvent livrer des fenêtres, un chauffage et des gaines très différents. Ce qui est livré doit être décrit dans le contrat, poste par poste, et pas résumé d'une couleur. Et un appartement en carcasse noire se paie deux fois : au promoteur, puis aux artisans, dans une langue qu'on ne parle pas.

La signature, l'argent et l'inscription

Pour un appartement fini, la vente se signe soit chez un notaire, soit dans une Maison de la Justice avec un agent du registre, puis l'inscription est demandée. Au barème publié par l'Agence, le changement de propriétaire s'inscrit en quatre jours ouvrés pour 150 lari, en un jour pour 270 lari, ou le jour même pour 350 lari. Il n'y a pas de taxe de mutation proportionnelle au prix ; la TVA, elle, peut être comprise dans le prix d'un neuf vendu par un promoteur assujetti.

Les prix se discutent presque toujours en dollars. Le paiement, lui, se fait par virement depuis un compte identifié, jamais en espèces ni avant que l'inscription soit demandée ; c'est souvent l'occasion d'avoir besoin d'un compte bancaire en Géorgie. On peut aussi acheter sans venir, par procuration, mais elle doit être établie et légalisée dans les formes que la Géorgie reconnaît, faute de quoi elle sera refusée le jour de la signature.

L'achat qui doit servir à autre chose

Beaucoup d'acheteurs pensent à leur titre de séjour en même temps qu'à leur appartement. Un bien immobilier non agricole ouvre bien un permis de séjour temporaire, mais depuis le 1er mars 2026 il faut que sa valeur de marché, fixée par un expert agréé et non par le prix payé, atteigne 150 000 dollars. Le détail du dossier est dans notre article sur le permis de séjour en Géorgie. Un lot encore en construction pose alors une question à part : ce que l'on possède réellement aux yeux de l'administration.

Reste l'impôt foncier annuel des particuliers, qui dépend en Géorgie du revenu du foyer et non de la seule valeur du bien. Son seuil a été discuté à plusieurs reprises : c'est un point à revérifier au moment d'acheter.

Acheter à Tbilissi sans acheter à l'aveugle

Aucune de ces étapes n'est infranchissable prise seule. Ce qui rend l'achat risqué, c'est leur enchaînement : un extrait en géorgien, un contrat de promoteur rédigé pour le promoteur, des mots de chantier qui n'engagent personne, des dollars qui partent avant que votre nom soit inscrit. Une seule étape mal faite se paie au prix de l'appartement, et à Tbilissi elle se paie souvent des années plus tard, à la livraison.

Nous vivons à Tbilissi. Nous lisons l'extrait du registre avec vous, nous regardons qui est le promoteur et ce qu'il a déjà livré, nous relisons le contrat préliminaire avant que vous ne le signiez et nous vous disons quelles clauses demander. Les autres repères pour s'installer sont réunis sur la page consacrée à la Géorgie, et le détail de ce que nous prenons en charge sur la page notre accompagnement. Si vous avez un immeuble en vue, racontez-nous votre projet avant de verser le premier dollar.